Grundstückserschließung – so funktionieren Erschließungsanlagen

Grundstückserschließung – so funktionieren Erschließungsanlagen

Definition der Grundstückserschließung

Die Grundstückserschließung ist die Voraussetzung für die spätere Bebauung. Verschiedene Maßnahmen machen ein Grundstück oder ein Stück Land zugänglich und ermöglichen es, das Grundstück zu bebauen. 

Das Baugesetzbuch (BauGB) legt die Erschließungsmaßnahmen fest, die für eine Baugenehmigung erforderlich sind. 

Die Erschließung umfasst alle baulichen Maßnahmen und rechtlichen Regelungen, die dazu dienen, das Grundstück nutzbar zu machen.

Innere und äußere Erschließung

Die Grundstückserschließung umfasst die innere und äußere Erschließung. Die innere Erschließung ist die private Erschließung. Sie erfolgt von der Grundstücksgrenze bis zum Haus. Die äußere Erschließung ist die öffentliche Erschließung, die bis zur Grundstücksgrenze reicht. 

Sowohl die innere als auch die äußere Erschließung gliedern sich in die verkehrsmäßige und die technische Erschließung. Zur verkehrsmäßigen Erschließung gehören der Bau öffentlicher und nicht-öffentlicher Straßen und Gehwege sowie der Anschluss an öffentliche Plätze, Grünanlagen und Parkflächen. Bei der technischen Erschließung wird das Grundstück an Kanalisation, Trink- und Löschwasserversorgung, Energieversorgungsnetz und Telekommunikationsnetz angeschlossen.

Was sind Erschließungsanlagen?

Damit Sie eine Baugenehmigung erhalten können, muss das Grundstück Erschließungsanlagen aufweisen. Die Gesamtheit der Erschließungsanlagen ist das Erschließungssystem. Das Erschließungssystem umfasst die Verkehrserschließung, die technische Erschließung und Anlagen der sozialen Infrastruktur. 

Zur Verkehrserschließung gehören Straßen und Flächen: 

• Öffentliche Erschließungsstraßen
• Private Erschließungsstraßen
• Fuß- und Wohnwege
• Nicht öffentliche Straßen und Wege
• Sammelstraßen innerhalb eines Baugebiets
• Grünanlagen und Parkflächen

Die technische Erschließung beinhaltet Versorgungsleitungen für die Energieversorgung und Wasserversorgung sowie Ableitungen für Wasser. Zur technischen Erschließung gehören auch Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinflüsse. 

Zu den Anlagen der sozialen Infrastruktur gehören Kommunikationsanlagen und Kinderspielplätze. 

Die Erschließungsanlagen sind mitunter Bestandteil der Stadtplanung. Sie erhöhen den Wert der anliegenden Grundstücke. Die Kommune kann daher die Kosten für diese Erschließungsmaßnahmen anteilig auf die Eigentümer der Anliegergrundstücke umlegen.

Ablauf der Grundstückserschließung

Möchten Sie ein Grundstück erschließen, sehen Sie zuerst den Bebauungsplan ein. Die Kommune legt darin fest, wie die Grundstücke in einem Areal genutzt werden dürfen. Der Grundstückseigentümer muss einen Antrag auf Grundstückserschließung bei der Gemeinde stellen. 

Die Gemeinde muss jeden einzelnen Anschluss bei der verantwortlichen Behörde oder beim Leitungsnetzbetreiber anfragen. Sie übernimmt die öffentliche Erschließung, wenn der Antrag erfolgreich war. 

Der Grundstückseigentümer muss sich um die private Erschließung kümmern. Die verschiedenen Anschlüsse muss er bei den jeweiligen kommunalen Versorgern beantragen. 

Der Bau der Immobilie kann beginnen, wenn alle Erschließungsarbeiten abgeschlossen sind.

Erschließungsaufwand und Erschließungsbeitrag bei den Erschließungskosten

Der Erschließungsaufwand ist Grundlage für die Erhebung des Erschließungsbeitrags. Der beitragsfähige Erschließungsaufwand umfasst alle Beträge, die mit der Erschließung verbunden sind:

• Erwerb und Freilegung der Flächen für Erschließungsanlagen
• Herstellung der Erschließungsanlagen
• Übernahme der Erschließungsanlagen
• Wertersatz von Flächen, die die Gemeinde bereitstellt

Die Gemeinde darf einen Erschließungsbeitrag für den Erschließungsaufwand erheben, der nicht anderweitig gedeckt ist. Mit dem Erschließungsbeitrag kann die Gemeinde ihren Aufwand decken. 

Die Erschließungskosten können abhängig von den kommunalen und regionalen Regelungen sowie vom Standort des Grundstücks stark variieren. Die Stadt oder Gemeinde kann den Grundstückseigentümer mit 70 bis 90 Prozent an den technischen und verkehrsmäßigen Erschließungskosten beteiligen.

Grundstückserschließung kann kostenintensiv sein

Damit Sie auf einem Grundstück eine Immobilie errichten können und eine Baugenehmigung erhalten, muss die Grundstückserschließung erfolgen. Bei der Gemeinde stellen Sie einen Antrag für die öffentliche Erschließung. Für die private Erschließung sind Sie selbst verantwortlich. 

Ein Grundstück zu erschließen, ist mit hohen Kosten verbunden. Es ist daher oft günstiger, Bauland zu erwerben, das bereits über alle Erschließungsanlagen verfügt.